Ипотечное кредитование для многих животрепещущая тема – кто-то уже оформил и выплачивает, а кто-то только думает об этом. Именно для второй категории будет полезно узнать порядок получения ипотеки. Шаги, которые нужно будет выполнить полезно знать еще до того как вы решитесь на такое долгосрочное и судьбоносное кредитование.
Брать или не брать
Пожалуй, это первый вопрос, который возникает, ведь ипотечный кредит относится к самым долгосрочным. Это значит одно – что на ближайшие 5, 10, а то и 20 лет будет оставаться обязанность оплатить определенную сумму из семейного бюджета, причем делать это каждый месяц. Сумма, которая одалживается у банка, достаточно большая, а это значит что процесс подачи заявки, одобрения и оформления не будет легким.
Прежде чем подавать заявку, необходимо определиться с программой кредитования и банком. Среди важных моментов, на которые нужно обратить внимание:
- Размер ежемесячных платежей, он не должен превышать 50% от дохода семьи.
- Общая цена недвижимости.
- Сумма первичного взноса, зачастую 10-30% от стоимости.
- Вид недвижимости и район ее расположения.
Если все условия подходят и подобная нагрузка вполне посильная, то можно пытаться подавать заявку на рассмотрение банка.
Выбор финучреждения
Первое и, пожалуй, самое ответственное задание – это выбор финучреждения. Для этого следует проанализировать условия и предложения многих банков. При этом важно обращать внимание и на репутацию и срок деятельности на ипотечном рынке. Определяющими критериями должны быть:
- Сумма кредита, которая доступна для клиентов. Причем следует в первую очередь обращать внимание не на самые выгодные предложения а на общие условия. Часто банки в рекламе своих ипотечных программ предлагают, мягко говоря, не очень реальные суммы, а те, что они готовы предоставить для своих зарплатных клиентов , тех кто может предложить обеспечение по займу.
- Ставка процентов, нормальными считаются ставки в диапазоне от 11 до 15%. Предложения с процентами ниже – сомнительны, в них, скорее всего, есть какие-то условия. Стоит понимать что банк не будет работать себе в убыток, а именно от кредитов, в том числе ипотечных он получает основную массу прибыли. Кредитная ставка по ипотеке свыше 15% просто непосильна с учетом суммы займа и срока его погашения. В таком случае переплата может достигать 100-150% от суммы займа.
- Условия обеспечения. Следует узнать, нужны ли поручители, созаемщики, дополнительное обеспечение по займу. Если подобных дополнительных условий нет, ставка будет достаточно высокой, так как отсутствие обеспечения – это повышенные риски невозврата займа для банка.
- Валюта кредита – в современных нестабильных курсах валют выгоднее брать ипотеку в рублях, хотя для долларовых займов ставка пониже и на первый взгляд может показаться выгодней.
- Сроки выплат – в основном банки предлагают период от 1 до 30 лет, с возможностью досрочного погашения.
- Страхование и дополнительные комиссии. Страховка, которую обязательно придется оформить, касается недвижимости, которая покупается. Что касается остальных страховок, то они добровольны, хотя банки их очень настойчиво предлагают. Стоит помнить, что от страхования жизни, потери работы, трудоспособности можно отказаться, но это приведет к увеличению процентной ставки по займу в среднем на 1-1,5%. О комиссиях также следует узнать заранее, некоторые банки налагают ее за досрочное погашение или просрочку платежа и другие действия, которые выходят за пределы договора.
- Штрафы. Они опять же могут касаться досрочного погашения. Этот момент нужно уточнить заранее, так как банк при более раннем внесении всей суммы теряет прибыль, а ему это очень не с руки.
Совет! Выбрав несколько банковских учреждений, следует сравнить их ипотечные программы. Очень удобно будет сформировать список интересующих вопросов и отправиться к специалистам выбранных банков за консультацией. Потом оценить и сравнить результаты.
Стандартные требования
Конечно, ипотеку кому угодно не выдадут, поэтому следует проверить ,какие требования выдвигает банк к заемщику. Они могут отличатся в зависимости от финучреждения, региона страны и о собственно заемщика, но среди стандартных можно выделить такие:
- Постоянная прописка в регионе обслуживания банка.
- Стаж работы. Часто есть требования к непрерывному стажу на текущем месте работы, зачастую период измеряется 0,5-1 года. Иногда есть требования по общему стажу – около 5 лет.
- Положительная кредитная история.
- Отсутствие судимостей.
- Отсутствие параллельных займов, особенно крупных к примеру авто кредита.
- Возраст. Это требование есть во всех банках в основном минимальный возраст заемщика 21 год, максимальный (он может быть достигнут на момент полного погашения займа) – 65 лет. Редко, но встречается цифра 75-85 лет.
- Созаемщики. Если клиент состоит в браке, то может выдвигаться требования, чтобы супруга/супруг стали созаемщиками. Существует ограничение по количеству созаемщиков – не более 3 человек.
Важно! Практически любой банк откажет в ипотечном займе молодому человеку, не достигшему 27 лет, если у него нет военного билета.
Выбор квартиры
Когда с банком и программой ипотеки определиться удалось – следующий шаг – это выбор недвижимости. Данный шаг в банковских рекомендациях стоит намного дальше. На поиск квартиры после одобрения кредита дают несколько месяцев, но за это время порой сложно найти подходящий вариант. Поэтому искать квартиру все же лучше раньше.
На данный момент очень выгодно покупать квартиру на этапе строительства, когда дом еще даже не начали возводить. Конечно такая покупка рисковая, хотя и дешевле на 15-25%. Основная загвоздка тут в том, что многие банки с таким рисками не хотят сталкиваться, поэтому уже у застройщика есть 1-2 финучреждения партнера, которые предлагают кредитование. Условия, как понятно, могут быть не самыми выгодными.
Если банк все же одобрит покупку квартиры на этапе строительства, к застройщикам выдвигаются такие требования:
- Срок работы на рынке жилищного строительства – от 5 лет.
- Готовые и сданные объекты в эксплуатацию – количество их определяет сам банк.
- Соответствие финансовой стабильности согласно ФЗ № 214.
- Отсутствие задержек в сдаче объекта свыше 1 года.
- Отсутствие инициирования процедуры банкротства, ликвидации.
- Другие требования, определяемые банком.
Если же выбор пал на объект недвижимости на вторичном рынке, требования от банков могут быть такими:
- Отдельная квартира. Редко какие банки готовы кредитовать покупку доли, комнаты.
- Недвижимость должна размещаться в регионе обслуживания банка.
- Она должна быть оснащена необходимыми для жизни коммуникациями.
- Здание, в котором размещается недвижимость не ветхое и не требующее капремонта.
Если приглянулся частный дом или загородный коттедж, то требования могут быть такими:
- Размещение в зоне обслуживания банка.
- Наличие дороги для подъезда круглый год.
- Пригодность для круглогодичного проживания.
- Соответствие санитарным нормам – отопление, канализация, водоснабжение.
- Дом должен стоять на кадастровом учете.
Важно! Все выдвигаемые условия банком вполне логичны, ведь если порядок погашения кредита будет нарушен, то банк заинтересован иметь в залоге такую недвижимость, которую бы было реально реализовать.
Стоит помнить, что недвижимость должен еще и утвердить банк, если по каким-либо критериям она не подходит, придется или искать другую квартиру или другой банк.
Подготовка и подача документов
Важный момент для оформления ипотечного кредита – это сбор документов. Современные программы жилищного кредитования оптимизированы, поэтому слишком много бумаг собирать не придется. Мы предложим максимум, который возможно придется собирать, но во многих банках набор значительно меньше.
Обязательно придется заполнить заявление-анкету, такую выдает банк на месте. Данные, которые там вписываются – ФИО, реквизиты паспорта, место регистрации, данные о работы и другая информация.
Документы, которые касаются клиента:
- Оригинал и копия паспорта.
- Справка о доходах стандартной формы 2 НДФЛ или предусмотренной в банке. Специальные формы документа о доходах разрабатываются банками в том случае, если клиент не хочет «светить» свои доходы. Информация, которую получит банк останется конфиденциальной и оперирует ею только финучреждение при принятии решения. Заполнять подобные данные можно без опасения, в налоговую они не попадут.
- Копия трудовой книжки заверенной работодателем.
- СНИЛС – оригинал и копия.
- Документы об образовании.
- Свидетельство о браке/разводе, если есть, то брачный контракт.
- Свидетельства о рождении детей.
- Идентификационный код.
Что касается недвижимости, то могут потребоваться такие документы:
- Правоустанавливающие – договора, акты приема-сдачи.
- Технический и кадастровый паспорт.
- Ксерокопии паспорта продавца, если продавец состоит в браке, то согласие супруга на продажу, нотариально заверенная.
Оценка недвижимости
Еще один важный момент в порядке получения ипотеки. Банк указывает, к какому оценщику или компании следует обратиться. Пренебрегать рекомендацией не следует, так как проведя оценку в другой компании можно получить дополнительную головную боль, так как банк ее не примет. Часто оценка в компании, куда направляют в банке, может быть несколько выше среднерыночной.
Важно! Оценка недвижимости нужна для того чтобы банк мог сравнить запрашиваемую сумму и реальную стоимость недвижимости, не завышена ли она.
Заключение договора
Когда все бумаги собраны и банк одобрил заявку на кредит, заключается договор. Средства в уплату квартиры перечисляются на счет продавца. И покупатель уже может заселяться в свою недвижимость. Договор с продавцом в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Основная задача этого процесса – прекращение права собственности продавца и появление его у покупателя. Спустя 2 недели новый собственник получат на руки право собственности. Некоторые банки требуют предоставление его ксерокопии с целью подтверждения целевого использования кредитных средств.
Последний этап – это передача квартиры в залог банку. Теперь клиент хоть и собственник, но распоряжаться своей недвижимостью он не может, пока не погасит займ.
Вывод
Ипотечное кредитование – это процесс многоэтапный и требует внимательности от заемщика. Условия займа и выплаты его, следует очень внимательно изучать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
