Ликвидационная стоимость – что это такое и как она рассчитывается?

Нередко возникают ситуации, когда имеющийся объект недвижимости, будь то квартира, частный дом или нежилое помещение, необходимо быстро продать. Стоимость такого строения будет значительно ниже рыночной, то есть ликвидационная стоимость – это ценовой диапазон объекта без учёта затрат на рекламу и другие издержки. Ситуация может возникнуть при смене вида коммерческой деятельности, необходимости возврата долгов по кредитам, при банкротстве или ликвидации предприятия. Ликвидационную стоимость необходимо знать и даже в том случае, если в конкретный момент нет необходимости её продавать. Особенности её расчёта и интерпретация понятия будут рассмотрены более подробно в этой статье.

 Основные концепции

«Ликвидационная стоимость» в зависимости от области применения может трактоваться следующим образом:

• Цена, по которой владелец соглашается продать свою недвижимость в более короткие сроки по сравнению с обычно принятым периодом.
• Прибыль, полученная при условии полной ликвидации компании или предприятия в срочном порядке.
• Цена реализации недвижимости на рынке до наступления момента, установленного ликвидационной комиссией.
• Вырученная по необходимой продаже сумма, полученная за малый временной промежуток.
• Сумма, сравнимая с величиной на момент начала эксплуатации недвижимости.

Как видим, одно и то же понятие может иметь несколько отличающиеся друг от друга значения в зависимости от сегмента рассмотрения.

Знать величину ликвидационной цены необходимо в следующих случаях:

• При оформлении кредита эта величина служит залоговой величиной, и банк может рассчитывать именно на эту сумму, так как времени для поиска наилучших условий продажи у него нет.
• Величина активов предприятий, которая будет необходима при банкротстве или принятии решения на ликвидацию фирмы.

Факторы, влияющие на ликвидационную стоимость:

• Срок реализации – чем меньше срок, тем ниже цена.
• Положение дел на рынке данного сегмента недвижимости.
• Востребованность объекта – зависит от конкретных характеристик недвижимости и определяется спросом на него.
• От различных субъективных факторов.

Ликвидационная стоимость бывает:

• Краткосрочная (принудительная) – быстрая активная продажа активов, чаще всего применяется при необходимости расчётов по долгам фирмы.
• Среднесрочная – допускается длительный период реализации (стандартная процедура банкротства). Главная цель – найти способ приблизить ликвидационный показатель максимально к рыночной цене.
• Отражает списание неликвидных и неиспользуемых активов – процесс не продажи, а списания активов без получения дохода.

Время проведения оценки недвижимости

Оценочные расчёты ликвидационной стоимости объекта проводятся в следующих случаях:

• Перед оформлением кредита под залог.
• Когда есть все предпосылки банкротства фирмы.
• В случаях нерентабельности продолжения ведения производства, и при наличии целесообразности ликвидировать предприятие.

Сам факт проведения оценки ликвидационной стоимости не означает обязательную его продажу. Это может быть предварительным действием в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Оценочные способы расчёта

В зависимости от характера деятельности предприятия применяют два способа расчёта:

• Прямой – сравниваются разные параметры предприятия, проводится анализ объёма продаж, оцениваются показатели производственных мощностей, и затем выводится оценочная ликвидационная стоимость.
• Косвенный – выделение стоимости на основе сравнения с рыночной ценой. Правильность расчёта и определения поправочных процентов скидок зависят от профессионализма экспертов, их навыков и знаний тенденций изменений рынка.

При стабильном развитии рынка отчуждение объектов осуществляется по рыночной стоимости согласно анализу статистических данных. Нестабильность и скачки цен вносят свои коррективы, приходится учитывать дополнительные факторы. В этом случае, как правило, резко уменьшается срок реализации недвижимости, что неминуемо отразится на ликвидационной стоимости. В таких экономических условиях применяются, как правило, косвенные способы оценки, поэтому ценовой диапазон будет напрямую зависеть от профессионализма эксперта.

Специфика определения поправочного коэффициента

Особенности ликвидационной стоимости – это, прежде всего, изменения поправочного показателя, который зависит от параметров активов. На величину поправочного показателя влияют следующие факторы:

• Для недвижимости играет роль место расположения, типа материала и год строительства и т.д.
• Важен уровень востребованности в активах и предложений в сегменте соответствующей отрасли рынка.
• Политические факторы, позволяющие приобретать недвижимость представителям других государств.
• Курс валют при её росте может значительно увеличить коэффициент, а значит и саму ликвидационную стоимость. Такая ситуация возможна при ситуациях, когда активы были приобретены за валюту, курс которой значительно возрос. В этом случае даже остаточная стоимость может дать в конечном итоге значительную выручку.

Это только несколько факторов, влияющих на окончательную стоимость активов или недвижимости. В каждом конкретном случае необходим индивидуальный анализ показателей.

Порядок проведения расчёта

Расчёт состоит из нескольких этапов:

1. Менеджерами компании разрабатывается график ликвидации активов.
2. Рассчитывается их стоимость и возможные издержки, связанные с ликвидацией.
3. Полученные сведения анализируются, и проводится корректировка с учётом разных обстоятельств, учитываются наличие долговых обязательств третьим лицам и другие факторы, которые могут обязывать распродажу активов именно по ликвидационной стоимости.
4. Во время количественной оценки стоимости активов учитывается баланс компании. Проводится полная инвентаризация всего имущества. Следует учитывать не только расходы на зарплату работникам, но и переводы кредиторам и необходимые платежи в госбюджет.

Главным показателем, определяющим стоимость объекта, является его рыночная цена и поправочный коэффициент (корректировочный). В зависимости от срочности продажи определяют этот коэффициент, он зависит от многих факторов, в том числе от необходимости срочно продать объект, уровня спроса на него и других рыночных характеристик. Он может варьироваться от 0,3 до 0,5, что означает соответственно снижение цены на 30-50% от рыночной стоимости. От этой величины отнимается единица, и полученный результат умножается на рыночную цену активов или объекта. Определение поправочного коэффициента – самая сложная задача. У многих компаний есть собственные наработки, но велико влияние совокупной объективной экономической ситуации в конкретной отрасли.

Вывод

Как видим, ликвидационная стоимость зависит от многих показателей экономики, и даже политики. Поэтому, чтобы иметь минимальные потери при проведении расчётов, необходимо учесть все возможные факторы, влияющие на эти показатели стоимости.