Отличным способом передать собственность в 2019 году, как и прежде, является дарение. Дарственная на дом и земельный участок между близкими родственниками достаточно легко оформляется, в отличие от купли-продажи, и требует меньше денежных расходов. Как оформить и каковы правила передачи имущества, расскажем в статье.
Особенности совершения сделки
Чтобы сделка была законной, необходимо соблюдение общих гражданских правил сделки, а также характерных именно для передачи вещи в дар.
Помимо наличия прав на передаваемый объект собственности к первой группе относятся:
- Составление договора (дарственной) в письменном виде (по желанию – у нотариуса).
Подписание дарственной обеими сторонами (как признак согласия передать и принять дар). - Дееспособность сторон по состоянию психики и трезвость при заключении сделки.
- Возможность заключения между любыми лицами, кроме отдельных категорий, оговоренных в законодательстве (ограничение касается дарения между коммерческими юридическими лицами, гражданами и должностными лицами, нерезидентами страны и т.д.).
- Отсутствие принуждения к дарению.
- Отсутствие фиктивных признаков сделки.
К тому же собственник может распорядиться только своей жилплощадью (как и при обмене, продаже, ренте). Жилое помещение супругов, нажитое ими в период брака, можно передать в процессе дарения только при согласии второго хозяина (мужа или жены). Зарегистрированную без такого согласия сделку можно оспорить.
Во второй группе перечислены специальные требования:
- даритель – обязательно совершеннолетний;
- нельзя передать недвижимость с отсрочкой;
- обязательность процедуры госрегистрации;
- безвозмездность передачи прав.
Безвозмездность сделки подразумевает отсутствие различных оговорок и условий в составляемой дарственной, это значит, что нельзя:
- требовать от одаряемого выгоды для себя взамен переходящего имущества;
оговаривать переход прав; - дарить с отсрочкой (так как дом и участок – недвижимость, сделка не должна быть в будущем времени, обещание передать для данного объекта недопустимо);
- прописать условия возврата объекта.
Дарственную часто сравнивают с завещанием. Они действительно имеют много общего. Но в отличие от завещания, нельзя указать «все имущество», нужны конкретные адреса и опознавательные признаки объектов с данными об их оценке. К тому же по завещанию недвижимость может перейти только после кончины дарителя, а для дарственной его смерть до регистрации передачи прав является критическим условием, отменяющим сделку.
Когда договор обретает силу
Дарение обретает силу, как только субъекты права договорились и подписали бумагу. Но только тогда, когда даритель и одаряемый в срок до 10 дней обратились за регистрацией дарственной. Процедура внесения записи в единый реестр производится в Росреестре, но напрямую обратиться туда нельзя. Поэтому документы подаются в МФЦ по месту расположения жилого дома или участка земли.
Необходимо заранее спланировать обращение за регистрацией, без него договор будет ничтожным.
Передача в дар близкому родственнику
Чаще всего дарят недвижимость не третьим лицам, а самым дорогим людям. Это оправдано и ценой подарка и отсутствием дополнительного налога в НДФЛ в 13% для близких родственников, который надо заплатить прочим категориям одаряемых.
К близкой родне закон причисляет:
- родителей (в т.ч. усыновителей);
- детей (в т.ч. усыновленных);
- супругов;
- сестер и братьев (в т.ч. неполнородных);
- бабушек и дедушек.
Именно им выгодно дарить, а не завещать имущество, так как при принятии наследства они-таки заплатят НДФЛ, пусть и в пределах 1/2 от стоимости получаемой наследственной доли.
Дарение особенно актуально, когда нужно подарить именно определенному лицу и защитить его права. Квартира или комната, перешедшие по дарственной остаются за одаряемым даже при разводе, хотя прочее имущество в браке будет поделено поровну.
При дарении второй половинке (супругу, супруге), нужно учесть, что подарить свою часть недвижимости вы можете в любой момент. Однако это оставит вас без жилья, если отношения разладятся и будет произведен развод и в дальнейшем – раздел имущества.
Несовершеннолетний ребенок не в состоянии подарить, но может получить недвижимость в собственность. Но для этого согласие должны дать его законные представители:
- для детей с 14 до 18 лет – они подписывают дарственную рядом с ребенком;
- для более младших – вместо ребенка.
Договор дарения доли жилого дома
Как жилое, так и нежилое помещение может передаваться целиком или в долях. Правда, при передаче доли недвижимости есть нюансы:
- нельзя составить дарственную при несогласии прочих собственников долей;
- при дарении доли дома автоматически дарится и часть придомовой территории, необходимой для пользования правом;
- дарение части любого строения без доли земли невозможно, при этом доли земли и недвижимости должны быть соразмерны.
Последний пункт подразумевает, что, отчуждая в дар 1/5 дома в деревне, вы передаете в распоряжение нового хозяина также 1/5 земельного участка под строением и прилегающую к нему. И наоборот. Одно без другого – нельзя.
Оформление дарственной на дом и земельный участок
Надлежаще оформить дарственную можно у нотариуса, юриста или самостоятельно. Единственное, что следует учесть некоторые правила. В плане формы договора это:
- грамотный письменный текст;
- подписание обеими сторонами;
- составление в 3 экземплярах;
- регистрация дарственной.
Для верного оформления содержания необходимо следование таким требованиям:
- прописаны стороны (ФИО, адрес, номер и серия паспорта);
- содержатся данные об объекте дарения (размер, местонахождение, тип строения, его особенности, по которым его можно определить);
- указана цена собственности, которая дарится (обычно кадастровая, но может быть экспертная);
число экземпляров (обычно – 3); - есть дата составления дарственной, место, подписи участников сделки.
Кроме того, в договор часто включают пункт об уплате госпошлины (порядка 2000 рублей за регистрацию). Обычно стороны уплачивают ее самостоятельно, но такую обязанность может приписать себе как даритель, так и одаряемый.
Недостоверность сведений, отсутствие в натуре передаваемого объекта жилья или прав на него, недееспособность лица являются причинами для расторжения договора наравне с ошибками и опечатками.
Чтобы обезопасить сделку зачастую прибегают к услугам специалиста – юриста или же нотариуса. Их услуги стоят денег, но позволяют быть уверенными в чистоте процесса передачи имущества в дар.
[attention type=yellow]Скачать бланк договора дарения дома и земельного участка[/attention]
Список документов
Для составления дарственной у нотариуса, а также дальнейшей подачи в МФЦ, нужен следующий перечень документов:
- личные документы передающего и получающего собственность;
- подписанная дарственная;
- бумаги на даримое имущество (свидетельства о праве, выписки из Росреестра, договор межевания и т.д.);
- квитанция о том, что госпошлина оплачена.
Для близких родственников нужны еще документы, которые подтвердят родство, чтобы освободить от налога. Это свидетельства:
- о браке;
- о рождении;
- об усыновлении.
Когда доказывается родство братьев и сестер или родни в третьем поколении (деды и внуки), необходимо прилагать по несколько бумаг, которые свяжут всю цепочку воедино.
Как зарегистрировать в Росреестре
После подписания дарственной нужно подать ее на регистрацию в МФЦ. Можно загодя взять талон или отстоять положенную очередь. Главное – собрать все документы и отнести на регистрацию в срок. Если рассмотреть регистрацию поэтапно, то получится:
- Сбор бумаг.
- Визит сторонами в МФЦ для подачи заявления на переход прав;
- Повторный визит за правоустанавливающими документами (при необходимости).
Сейчас свидетельство о праве уже не выдается, и новый собственник получит лишь справку из Росреестра (по желанию).
Сроки и стоимость процедуры
Если документы в порядке, то сам переход прав занимает 5-7 дней, пока регистратор Единого реестра проверяет законность оснований для передачи недвижимости и направляет ответ.
Но должно соблюдаться условие по срокам регистрации: дарственную подают в МФЦ не позднее 10 дней.
Оспорить договор дарения можно в период до 3 лет, однако будет необходимо доказать незаконность его оформления, что крайне сложно сделать, особенно когда дарственную нотариально заверили.
Отменить дарственную сложно, однако у дарителя есть небольшой список законных оснований для отмены:
- намеренная порча переданной собственности, угроза ее уничтожения;
- нападение одаряемого на своего «благодетеля», вред здоровью, вплоть до причинения смерти.
Что касается расходов, то самую большую часть составляет НДФЛ в 13% от стоимости передаваемого жилья или земли. То есть, при цене дара в 10 000 000 рублей нужно заплатить 1 300 000 рублей. Однако близкая родня этот налог не платит. Ей останется только оплатить госпошлину – 2000 рублей и услуги нотариуса (юриста), если решено ими воспользоваться.
Кроме прочего, в случае отчуждения подаренного имущества по купле-продаже (в срок до 3 лет), продавец вынужден будет заплатить налог на продажу.
Запреты и ограничения
На дарение налагаются определенные ограничения, которые проистекают из специфики и ценности недвижимости.
По субъектам:
- подарить не может несовершеннолетний или недееспособный;
- принимать дар не может должностное лицо (например, врач – от пациента, преподаватель – от студента, соцработник – от подопечного), если не докажет родство.
По объектам:
- запрещено дарить изъятые из оборота вещи;
- землю сельскохозяйственного назначения нельзя дарить нерезидентам РФ или фирмам, наполовину принадлежащим не отечественным инвесторам.
По условиям:
- нельзя передавать имущество без непременного одобрения сделки всеми собственниками;
- нельзя вписывать условия, оговорки в договор;
- сделка должна осуществляться только безвозмездно.
Дарение – отличный способ передать права на дом, квартиру и участок близким родственникам. Но и другим категориям граждан дарение достаточно выгодно, пусть им и необходимо отчислить НДФЛ после получения жилья в собственность.
Главное, что надо сделать при оформлении бумаг – правильно написать дарственную и вовремя зарегистрировать передаваемые права. В этом случае третьим лицам сложно будет оспорить документ. Отменить дарение очень сложно даже самому дарителю, однако закон предусматривает такую процедуру в исключительных случаях.
