Бесплатная консультация по телефонам
Москва и область
+7 495 221-52-32
Санкт-Петербург и область
+7 812 449-45-96 доб.648
По России бесплатно
8 800 700-99-56 доб. 677

Дарственная на дом или квартиру: преимущества и недостатки

Когда собственник принимает решение подарить свою недвижимость, он должен быть уверен, что действительно знает, на что идет. В данной статье обсудим все плюсы и минусы дарственной на квартиру или дом, а также альтернативные способы передачи имущества в третьи руки.

Что такое договор дарения и какие его особенности

Дарение можно рассматривать как жест доброй воли, но правовые особенности двусторонней сделки по передаче имущества таковы:

  • подарить можно любое имущество, на которое есть право владения и распоряжения;
  • дарителем может быть только совершеннолетний дееспособный гражданин;
  • одаряемыми не должны являться должностные лица (медики, учителя, соцработники);
  • сделка является безвозмездной, одаряемый только получает собственность и при договоренности может оплатить часть издержек по ее передаче;
  • имущество передается непосредственно после подписания дарственной (если недвижимость – после регистрации);
  • переход прав подлежит обязательной регистрации в Регпалате, иначе сделка недействительна.

Так как дар передается безвозмездно, договор не может содержать условия или оговорки, которые ставят одаряемого в зависимое положение от дарителя.

Если дар не слишком ценный (до 3 000 рублей), то никаких ограничений по нему нет, и составление дарственной, тем более, не нужно. Но с недвижимостью просто подарить не выйдет.

Для законности сделки нужно верно прописать в документе личные данные обеих сторон, охарактеризовать передаваемый объект (адрес, метраж, площадь, специальные приметы) и вместе с правоустанавливающими документами (приложив также квитанцию об оплате госпошлины) совместно подать заявление в МФЦ. Оттуда их переправят в Росреестр, где все проверят и сделают необходимую запись о переходе прав.

Когда невозможно заключить соглашение

Если вы собрались заключать договор дарения, то стоит учесть наличие законных оснований для невозможности заключения сделки. Это связано с тем, что передача имущества (особенно такого крупного и ценного как недвижимость), существенно изменяет материальное состояние дарителя и одаряемого, а также может затрагивать права третьих лиц.

По закону дарителем не может стать:

  • недееспособное лицо;
  • несовершеннолетний гражданин (по сути, от его лица может действовать родитель или опекун, но органы опеки не дадут согласия на сделку, так как она ущемляет права ребенка);
  • юридическое лицо, если и одаряемый юрлицо.

Одаряемым тоже может стать не каждый. Например, не могут получать имущество в дар сотрудники медицинских, образовательных и других госучреждений, если даритель является их пациентом, клиентом и т.п.

Дарение невозможно и в случае, когда собственник является не единственным хозяином переходящего жилья, и другие собственники не дают согласия на отчуждение имущества.

Преимущества договора дарения

Помимо дарения, переход права на собственность возможен также при помощи других видов сделок: купли-продажи и обмена, а также в порядке завещания.

Однако дарственная имеет ряд преимуществ:

  • Чистота сделки. Имущество передается самим дарителем, еще при жизни. Таким образом, исключается вероятность споров о доброй воле дарителя. Он сам говорит от своего имени.
  • Экономическая выгода. Дарение удобно использовать для передачи собственности между родственниками, потому что при близком родстве законом установлено налоговое послабление (13% от цены квартиры или дома не нужно платить государству), в то время как при наследовании родственники заплатят госпошлину в 0,3% от кадастровой стоимости получаемого жилья. Ранее мы уже сравнивали что лучше: завещание или дарственная.
  • Короткий срок. От составления договора дарения до перехода прав на квартиру или дом посредством внесения изменений в Госреестр проходит в среднем 5-10 дней.
  • Согласие сторон. Очень важно, чтобы одаряемый был готов принять имущество. Подписывая договор, он выражает свое намерение и берет обязательства принять и заботиться о поступающей к нему собственности. Тогда как при передаче прав через завещание наследодатель не может быть уверен в намерениях наследников.
  • Правовая защита. Договор дарения непросто оспорить третьим лицам, особенно когда он составлен в нотариальной форме. К тому же недвижимость, принятая в дар, остается за одаряемым даже при разводе, когда остальное имущество делится между супругами. Подробнее о том, можно ли оспорить дарственную на квартиру и дом мы писали по ссылке.
  • Простота процедуры. Достаточно грамотно составить дарственную в письменной форме и зарегистрировать ее в Госреестре, оплатив предварительно госпошлину в 2000 рублей. В принципе, даже к юристу и нотариусу обращаться необязательно. Хотя многие выбирают их, чтобы быть уверенными наверняка. Более детально о стоимости оформления дарственной на квартиру читайте в следующей публикации.

Получить вещь в дар могут даже дети (тогда как сделка купли-продажи для них недоступна). Родители ставят подписи рядом с подписями детей, если отпрыски достаточно взрослые (14-17 лет), или подписываются за них (0-14 лет).
При дарении возможно поделить затраты по регистрации перехода прав, прописав в договоре оплату госпошлины и услуг нотариуса или юриста пополам, что сделает сделку еще приятнее для дарителя.

Недостатки дарственной

Есть у процедуры дарения и существенные недостатки, благодаря которым далеко не всегда выгодно «дарить» квартиру или дом. К ним относятся:

  • Значительные материальные издержки, если стороны не близкие родственники. Так, при дарении третьим лицам или дальней родне одаряемый уплатит высокий налог на доход в 13% от цены получаемого жилья или иной собственности. А это большая сумма и заплатить меньше или оформить вычет не получится.
  • Невозможность как-то повлиять на одаряемого или условия сделки. Так как сделка безвозмездная, то даритель не может получить по ней что-то для себя или прописать условия возврата собственности.
  • Сложно отменить. Оспорить дарственную и вернуть имущество обратно будет крайне сложно. Закон устанавливает в качестве причин две основные – ухудшение положения дарителя (отсутствие своего жилья) или вред здоровью, причиненный дарителю новым хозяином имущества. Причем, срок давности по таким делам составляет 3 года. По истечении срока претензии не будут приняты даже судом.
  • Необходимость срочной регистрации. Договор обязательно нужно зарегистрировать в течение 7 дней после подписания, иначе он не будет иметь юридической силы. Поэтому надо четко представлять себе весь процесс и быть осведомленным о нюансах дарения.

Прочие варианты

Конечно, дарственная – не единственный способ передать собственность новому владельцу.

И вполне вероятно, что иные виды сделок в отдельном случае могут оказаться выгоднее. Например, если стороны не родственники, то часто используют договор купли-продажи, даже если покупатель на самом деле не передает продавцу никаких денег. Это позволяет:

  • не платить 13% НДФЛ;
  • получить налоговый вычет.

Выбор купли-продажи также уместен в тех случаях, когда сделка по своей природе является не 100% безвозмездной, то есть одаряемый все же как-то компенсирует дарителю ценность имущества, получаемого в дар.

Учтите, что возмездность сделки противоречит сути дарения и является причиной признания дарственной фиктивной.

Если одаряемый передает дарителю не только деньги, но и другое имущество, или только иную вещь, то куда проще заключить договор мены. Это так же позволит сделать сделку юридически чистой и не нажить проблем в будущем. А еще это намного интереснее самому прежнему хозяину, так как на случай непредвиденных обстоятельств у него останется хоть что-то ценное.

Единственное, что дарственную можно оформить на несовершеннолетнего ребенка, а вот выступить стороной при купле-продаже он не сможет. Об особенностях дарения несовершеннолетнему ребенку у нас имеется отдельный материал.

Впрочем, надо принять в расчет, что сделку купли-продажи или мены оспорить так же непросто, если не еще сложнее.

Что касается завещания, то основное преимущество последнего – возможность передать не просто абстрактную квартиру, дом или долю в нем, а собственное жилье. Даже при самых лучших отношениях с родней, никто не застрахован от того, что новый собственник выселит всех прописанных ранее в первый же день. Так что оставить в наследство недвижимость, если она единственная – гораздо более взвешенное и оправданное решение.

Передача квартиры по договору ренты – тоже один из вариантов, как передать, но не дарить. Сделка отличается от дарения возмездностью – выплатами, который плательщик ренты делает в пользу получателя-собственника. Данный вид сделки удобен, когда материальное положение хозяина недвижимости не позволяет разбрасываться такими благами как комната, квартира или дом. К тому же бывший собственник в этом случае может продолжать пользоваться имуществом и после передачи жилья новому хозяину.

Вывод

Зная все плюсы и минусы дарственной собственнику будет проще принять решения как распорядиться квартирой или домом. К несомненным преимуществам дарения относятся как легкость передачи жилья одаряемому, так и отсутствие налога на доход, когда стороны являются близкой родней. К недостаткам можно причислить невозможность внесения в документ дополнительных условий и срочность регистрации сделки, без которой она не будет иметь юридической силы. А также высокий налог, если даритель и одаряемый – не входят в круг близких родственников.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.