Оформление дарственной на квартиру между близкими родственниками

Когда собственник решает передать права на жилье своей родне, самый простой способ – это договор дарения. Дарственная на квартиру между близкими родственниками популярна в силу многих причин, основными из которых являются легкость оформления процедуры и отсутствие налогового бремени, от которого закон освобождает установленный круг лиц.

Правила совершения сделки

Сущность дарственной – в безвозмездной передаче прав на имущество от дарителя ко второй стороне – одаряемому.

В отличие от завещания, которое также осуществляется безвозмездно, право на имущество переходит к новому собственнику после прохождения регистрации дарственной в Регпалате (Росреестре). А при завещании воля составителя документа обрела бы силу только после его ухода из жизни. Что из них лучше мы обсуждали здесь.

Но оспорить и отменить дарственную сложнее однозначно, так как после составления есть крайне малый перечень оснований для возвращения имущества.

Основными характеристиками сделки дарения являются:

• наличие двух сторон, каждая из которых дает согласие на осуществление дара;
• свобода выбора одаряемого лица и предмета сделки;
• отсутствие материальной или иной выгоды для дарителя.

Последнее подразумевает, что даритель не ждет выгоды для себя и своей семьи в результате дарения. И, соответственно, не требует встречных действий от получателя дара. Дарственные с условиями, говорящими об обратном, будут содержать признаки фиктивности сделки (получается, что производится не дарение, а обмен или купля-продажа). И, как следствие, могут быть отменены третьими лицами, включая инспекторов Госреестра, регистрирующими сделку.

В принципе, дарить может кто угодно и кому угодно. Однако закон защищает интересы социально незащищённых слоев общества, ограничивая возможность передачи имущества отдельными категориями лиц или теми, кто при совершении дарения не понимает сути происходящего. Так, дарителем не может быть:

• ребенок до своего совершеннолетия;
• недееспособный взрослый (как в случае психического заболевания, так и находящийся в нетрезвом состоянии).

Принадлежность дарителя к данным категориям влечет последствия в виде признания дарения недействительным (ничтожным).

А вот одаряемый может быть и несовершеннолетним, и недееспособным, так как от него не требуется понимать суть сделки и вникать в ее специфику. За него согласие принять подарок дают родители или иные законные представители.

Даже если дар передается малолетнему сыну или дочери от отца, согласие дать необходимо, причем, в указанном случае, написать согласие должна и мать ребенка, заверив свое выражение воли у нотариуса.

Дарить можно любую собственность, находящуюся в распоряжении дарителя, при этом переход прав на недвижимость (квартиру, дачу, землю или их доли) обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. В противном случае договор не имеет силы.

Кто относится к близким родственникам

Несмотря на кровную связь, далеко не все родственники признаются близкими. Семейным кодексом определен узкий круг таких лиц:

• Супруг и супруга.
• Дети и родители (в т.ч. усыновители и усыновленные).
• Бабушка/дедушка и внуки.
• Братья и сестры.

Одаряемым близким человеком может быть любое лицо из перечисленных. Для прочих родных и третьих лиц законом установлена уплата НДФЛ в размере 13% от ценности переходящей собственности.

Особенности дарения квартиры между близкими родственниками

К особенностям дарения между близкой родней можно отнести:

• освобождение одаряемого от уплаты НДФЛ, так как недвижимость в данном случае не будет считаться доходом;
• наименьшие затраты на договор (требуется только внести госпошлину за регистрацию в Росреестре в районе 2,5 тысяч рублей);
• обязательное подтверждение родства документами.

Без подтверждения придется платить налог в 13%, что в случае с недвижимостью может быть достаточно большой суммой.

Для доказательства вхождения в число близких родственников используют свидетельства о браке и рождении, а также документы на усыновление, если таковое имело место.

Дарственная на долю

Иногда дарят не всю недвижимость, а долю в нем. При дарении доли есть свои правила:

• долю в общей собственности, как и в любой собственности с более чем одним хозяином, нельзя;
• подарить без согласия супруга или прочих собственников;
• другие собственники обязательно должны дать согласие письменно и заверить его у нотариуса;
• можно подарить только свою долю.

Доля в квартире, являющейся совместно нажитым имуществом, также может отчуждаться в дар, и требует согласия мужа или жены.

Если дарственная оформляется на ребенка до 14 лет, за него согласие принять дар выражают родители, как и в других случаях.

Оформление договора дарения на недвижимость

Ввиду большой стоимости подарка к оформлению дарственной стоит подойти со всей серьезностью. Можно выбрать один из нескольких вариантов:

• составить дарственную самому, используя типовые инструкции и формы;
• прибегнуть к помощи юриста;
• обратиться в нотариальную контору.

Каждый из способов имеет плюсы и минусы:

1. Самостоятельное оформление гораздо менее затратно, так как нет необходимости оплачивать услуги специалистов, только госпошлину за регистрацию. Зато фактические ошибки и неучтенные обстоятельства в договоре могут привести к отказу в регистрации перехода прав на недвижимость или дальнейшему оспариванию сделки.
2. Помощь юриста требует вложения средств, но позволяет тщательнее продумать структуру и содержание дарственной. К тому же он подскажет, как решить возникающие правовые вопросы.
3. Обращение к нотариусу – наиболее дорогостоящее решение. Из преимуществ – полная уверенность в правильности составления и оформления, и свидетельство нотариуса в суде в случае претензий к сделке от третьих лиц. Нотариус хранит один экземпляр дарственной у себя как раз на случай споров, а также может избавить клиентов от самостоятельного обращения за регистрацией сделки.

Какой бы способ не был выбран в дарственной должны быть сведения:

• о том, где и когда она составляется;
• о сторонах (паспорта, данные о прописке) и их согласии;
• о правоустанавливающих документах (ордер, выписках из БТИ, Росреестра, свидетельство о праве, наследственные бумаги);
• о передаваемой квартире (определяющие признаки – ее месторасположение, характеристики метража, площади и т.д.);
• при дарении квартиры, купленной в браке – согласие супруга или супруги, при нескольких собственниках – согласие на отчуждение, при несовершеннолетних одаряемых – согласие от их родителей;
• число составляемых экземпляров;
• подписи сторон и уполномоченных законом лиц (нотариус, если нотариальная форма, родители за детей и т.п.).

Стороны могут также включить дополнительные пункты, однако те не должны противоречить природе дарения. Например, о праве проживания дарителя или его семьи в части подаренной квартиры или дома, или возложения бремени оплаты госпошлины только на одну из сторон.

[attention type=yellow]Скачать образец договора дарения квартиры[/attention]

Перечень документов для составления дарственной и ее регистрации относительно мал, это:

• Личные документы сторон.
• Правоустанавливающие бумаги на квартиру.
• Документы для доказательства близкого родства сторон.
• Бумага о внесении суммы госпошлины за регистрацию сделки.
• Дарственная (все ее экземпляры).
  Согласие супруга, прочих собственников, опекунов и т.д.

Сроки и стоимость оформления

Уникальной особенностью дарения является быстрый способ передачи права на собственность. Однако есть один нюанс: подписанная дарственная должна быть подана на регистрацию в течение недели. Если этого не произошло, она аннулируется.

При готовых документах регистрация дарения занимает 3-7 дней.

Для близких родственников затраты на дарственную сокращены до минимума. Они составляют услуги юриста или нотариуса (если было решено обратиться к ним за помощью) и госпошлину, которая в 2019 году составляет 2 000 рублей (по тысяче обычно платит каждая из сторон).

Нотариальные услуги для близкой родни (например, мама и сын) обойдутся в 0,3% от цены квартиры, но при этом не меньше, чем 300 рублей.

Есть ли налог на подаренную квартиру

Уплата налога – бремя одаряемого, так как именно он получает доход в виде недвижимости. Однако налог на подаренную квартиру стороны, являющиеся близкой родней, не платят. Налогообложение в России предоставляет такую возможность и при подарке жене от мужа, и при переходе прав к маме, брату, или несовершеннолетнему внуку от деда.

Для категорий родства, не входящих в перечень близких из Семейного кодекса и прочих лиц сумма налога исчисляется 13% от ценности квартиры или другого имущества. Сама же стоимость определяется по кадастру или с привлечением независимого оценщика.

Как зарегистрировать сделку

Для проведения регистрации сделки по новым правилам нужно обращаться не в Росреестр напрямую, а подавать все документы через МФЦ. Порядок действий прост:

• подготовить нужные бумаги;
• прийти в МФЦ (нужны обе стороны сделки);
• подать дарственную и другие бумаги на регистрацию;
• заказать выписку из Росреестра для нового собственника (по желанию).

Раздел дарственного имущества при разводе супругов

По закону имущество, полученное в дар, остается за одаряемым даже при разводе. Это одна из причин, почему подарить квартиру стоит непосредственно своей дочке, внучке или иному родственнику (а не продать или обменять ее).

Раздел имущества и присуждение алиментов никак не затронут собственность, перешедшую в порядке дарения, даже если она получена в браке.

Если имущество передается в дар, нужно ли вступать в наследство

Вопрос о том, нужно ли вступать в наследство, если есть дарственная, возникает, если даритель умирает в процессе оформления. Разрешается он в зависимости от того, зарегистрирована ли сделка и перешло ли имущество к одаряемому:

1. Если сделка не была подана в МФЦ для регистрации, договор дарения считается незаключенным, так как именно регистрация – основа для передачи права на квартиру. В этом случае, если одаряемый призывается к наследованию, ему нужно принять наследство, другого варианта не дано.
2. Если сделка зарегистрирована и собственность находится у одаряемого, при этом он указан в завещании или должен получить долю по закону, то принимать наследство в той части, в которой прописана уже принадлежащая ему квартира, он не должен. Но может принять иное имущество.

Вывод

Таким образом, дарение для близких родственников совмещает в себе низкую стоимость и простоту оформления, и при этом позволяет преподнести отличный подарок в виде квартиры или другого имущества именно тому, о ком стремится позаботиться даритель. Даже в случае развода одаряемого, эта недвижимость останется за ним, что может быть крайне важным впоследствии.

Передать квартиру в порядке дарения — обычная практика между близкими родственниками. Это позволяет защитить имущество от споров и обезопасить одаряемого от раздела имущества в случае развода.