Многие, впервые столкнувшись с подобной проблемой, не понимают насколько важен протокол собрания собственников жилья многоквартирного дома, образец его можно посмотреть у нас. В нем должны быть учтены все нюансы закона. Как правильно заполнить и учесть все нюансы, показано ниже. От грамотного заполнения этого документа зачастую зависит судьба решения этого собрания. Если в подготовительных процедурах или в протоколе будут выявлены ошибки, то, возможно, он будет опротестован. В случае несогласия одного из собственников дома с решением, он может найти уязвимое место именно в нарушениях, связанных с оформлением.
Функции собрания
Квартира — это, за редким исключением, частная собственность. Все нюансы пользования жилплощадью в общем доме указаны в Жилищном законодательстве. В статье 36 этого нормативного акта определен порядок пользования общим имуществом.
Не нужно забывать, что квартира — это лишь часть большого дома, где имеется территория того, чтобы пользоваться сообща. Собственники квартир пользуются ей на праве долевого владения пропорционально размеру квартиры. Речь идет о лестничных клетках, коридорах, лифтах и прочем.
Любые манипуляции с общественным имуществом, в частности, уменьшение долевой собственности, возможно только при согласии всех жильцов. Жилищное законодательство предлагает три разновидности его управления:
- Самостоятельное (или непосредственное) управление, если общее количество квартир не доходит до 30-ти.
- ТСЖ — это организация, образование которой также регулируется ЖК России. Она создана на основе объединения владельцев для ведения хоздеятельности и управления общей собственностью при помощи общего собрания собственников многоквартирного дома.
- УК — это организация, юридическое лицо, которое создано для того, чтобы управлять домом. Взаимоотношения с владельцами жилья построены на договорной системе.
Право выбирать форму управления имеют сами жильцы. Решение принимается на общем обсуждении, что зафиксирует протокол общего собрания.
Жильцы дома должны знать, что они несут ответственность не только за свою квартиру как собственники. Приобретая жилье, владелец должен понимать, что он имеет в общедомовой собственности часть или долю.
Для решения общих вопросов требуется обязательное проведение общих совместных совещаний. При этом обсуждаются следующие вопросы:
- Ремонт или реконструкция всего здания в целом. Возможно обсуждение ремонта коридоров, отдельных подъездов, крыш, чердачных помещений и т. д.
- Благоустройство территории, на которой располагается дом. Например, озеленение участка земли, где стоит само здание, размещение детской площадки. В том случае, когда какие-либо удобства отсутствуют — проведение коммуникаций.
- Размещение рекламы в общем дворе дома или наружной — на доме. Важная часть доходов собственников дома. Разумеется, она идет в бюджет на содержание и благоустройства общего имущества.
- Вопросы парковки занимают немалую часть времени в общих обсуждениях.
- Проблемы привлечения работников для обслуживания. Например, консьержки или уборщицы.
- Выбор типа управления (смотри выше).
- Согласование по денежным вопросам.
- Проблемы, которые касаются кадастрового учета территории.
Законным считается решение собрания собственников жилья многоквартирного дома, при котором достигнуто согласие большинства группы владельцев, решение должно содержаться в протоколе, образец которого находится ниже.
На принятие/непринятие решения влияет не только количество голосов, но и совокупная площадь квартир, находящихся во владении проголосовавших. В некоторых случаях требуется не просто большинство, а одобрение жильцов, которые располагают 2/3 всей жилой площади в доме.
Как провести собрание
Чтобы избежать проблем, нужно знать как правильно и законно провести общую встречу собственников жилья. Сама процедура осуществляется в три этапа:
- направление уведомления;
- проведение совещания;
- заполнение протокола общего собрания собственников.
Чтобы грамотно организовать встречу и обсуждение всех владельцев дома, нужно предварительно уведомить их об этом. Уведомление — это документ, который составлен в строгом соответствии с Жилищным законодательством России.
Важность его подтверждается следующим фактом: протокол общего собрания, а также всю процедуру можно оспорить только потому, что неправильно оформлена бумага. Большую важность имеет и время донесения информации до жильцов.
Уведомление отправляется по почте заказным письмом каждому, кто проживает в доме, не позднее чем за 10 дней до предполагаемого проведения. Если такой способ жильцов не устраивает, то другой утверждается на общем собрании.
Инициаторы собраний на практике редко задумываются об рассылке писем в соответствии с законодательством. Но такой шаг игнорируется напрасно, поскольку при отсутствии именно такого оповещения, решение общего совещания можно оспорить в суде.
Наилучшим вариантом в этом случае будет принятие решения по поводу уведомлений на первом или одном из первых собраний. Чаще всего для таких целей используются объявления на досках, расположенные возле подъездов.
Есть правила, как такое уведомление должно составляться. В нем нужно указать:
- Какого вида собрание: внеочередное или очередное.
- Адрес проведения, то есть во дворе какого именно дома оно состоится.
- Кто инициировал.
- Форма собрания.
- Если форма неочная, то когда крайний срок сбора опросных листов.
- Список вопросов для обсуждения.
- Время и дата проведения.
Кто может быть инициатором? По ЖК РФ — любой собственник, совет дома, УК. Так называемая инициативная группа может действовать, обладая не меньше, чем 10 процентов всех голосов владельцев многоквартирного дома.
Этот небольшой коллектив может обратиться с письменной просьбой в управляющую компанию. В обращении должно быть донесена информация о необходимости такого собрания и предложена повестка дня.
Рассмотрим статью 45 ЖК РФ. Основными положениями являются:
- Ежегодно должны проходить очередные совещания в течение 2-го квартала.
- Внеочередное собрание созывается по инициативе любого собственника.
- Если нет кворума (более 50%), то собрание переносится.
- Общее собрание может быть созвано по инициативе УК.
Если собрание проходит в заочной форме, то не более чем через 10 дней после окончания сбора решений должен быть составлен протокол. Он оформляется на основании листов голосования.
Протокол общего совещания
Основными пунктами протокола являются:
- форма голосования;
- сведения об инициаторах;
- повестка;
- время голосования;
- приложения, их опись.
Для того, чтобы собрать данные для протокола, нужно заранее озаботиться составлением списка всех жильцов. В этот реестр должны входить:
- ФИО;
- номер квартиры;
- площадь квартиры.
Лучше всего получить его самостоятельно, обходя все квартиры. Если физически это сделать очень проблематично, тогда данные получают в коммунальных компаниях или у застройщика (если дом новый). Пункты протокола общего собрания заполняются в следующем порядке:
- Форма: чаще — заочная, но может быть очной. Предпочтительнее является заочная, так как она позволяет собрать решения, независимо от их занятости.
- Время. Здесь главным условием является: не назначать неудобные для большинства периоды, такие как праздники или летние месяцы. Извещение о проведении посылается или расклеивается. Способ зависит от решения предыдущего голосования.
- Сдача решений происходит в определенном месте, его нужно указать.
- Перечисление инициаторов. Указываются не только их имена, но также — номера квартир. Если инициатор — УК, то это тоже указывается.
- Указываются краткие сведения о секретаре, который ведет протокол, и председателе.
- Если есть приглашенные лица, то вносятся данные и о них.
- Вносятся данные о площади дома и площади квартир всех участников этого собрания.
- Обозначается список тем для обсуждения.
- Данные о голосовании.
- Подробная информация по всем приложениям, подкрепляемым к документу. Указать количество страниц в конце
- Визирование протокола председателем и секретарем.
Образец протокола общего собрания можно посмотреть здесь.
Информацию о площади можно взять из техпаспорта дома. При подсчете голосов правильным будет воспользоваться следующим способом. Общую площадь жилых квартир взять за 100 процентов. В документах есть указание площади жилья каждого собственника. Складываем их в соответствии с голосованием. Далее рассчитываем долю в процентном отношении.
Вывод
Если вы не согласны с решением или результатами по голосованию, то можете обжаловать его решение в суде. На это по закону отводится полгода. Такая ситуация благоприятно сказывается на качестве заполнения всех документов и соблюдении правил при процедуре голосования.
