Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми: пошаговый процесс проведения сделки

Приобретение собственного жилья является очень важным моментом для большинства людей. Покупка квартиры — процесс непростой не только с финансовой точки зрения, но и с документальной. Сложнее становится ситуация, если в сделку оказываются вовлечены несовершеннолетние дети.

В таком случае особое внимание нужно уделить составлению и оформлению документов, ведь ошибки в них могут привести к нарушению прав детей, которые законодательством наказываются довольно строго. Рассмотрим подробнее тонкости этого процесса, особенности составления документов.

Что нужно знать сторонам перед заключением договора

Важным этапом любой сделки является ее подготовка. На этом этапе могут быть выявлены и устранены риски и всевозможные проблемы, на решение которых уйдет какое-то время. Документы нужно проверить, причем делать это нужно с учетом актуального законодательства, которое будет действовать на момент подписания сделки и будущего оформления документов.

В целом можно выделить несколько пунктов, которым нужно уделить особое внимание:

• условия заключения сделки;
• наличие представительства с любой стороны;
• выбор удостоверенного лица;
• возможные причины запрета на проведение сделки.

К первому пункту мы относим сам факт наличия права собственности у несовершеннолетнего, причем как текущего, так и будущего. То есть мы рассматриваем варианты с детьми со стороны продавца и покупателя.

Если на стороне покупателя есть ребенок – особых проблем быть не должно, а вот если несовершеннолетний выступает одним из продавцов – совсем другое дело. Естественно, у него должен быть представитель, которым обычно выступает один из родителей. Помимо этого, может потребоваться дополнительное разрешение на проведение продажи, например, если квартира покупалась вместе с материнским капиталом. В последнем случае крайне важную роль играет наличие другого жилья, особенно если у ребенка в нем тоже есть доля.

На этой же стадии вы должны определиться с тем, как будет проводиться подписание и оформление документов, как минимум начальное. Раз уж мы рассматриваем варианты с участием ребенка в сделке, то картина сложится примерно следующая – продавец и покупатель в обязательном порядке подпишут документы, а вместо детей это сделает их представитель. Если права на квартиру полностью принадлежат ребенку, и такое бывает, вся сделка будет проводиться от его имени через представителя.

[attention type=red]Во время подготовки документов вы можете узнать, что государство по какой-то из причин решило не давать разрешение на проведение сделки. В таком случае важно точно разобраться в причинах отказа и, по возможности, попытаться решить эту проблему.[/attention]

Наиболее тяжелыми являются сделки, где на стороне продавца находится несовершеннолетний ребенок. Сделки по отчуждению имущества ребенка идут под тщательным присмотром государственных органов, без разрешения которых продажа является невозможной. С ребенком на стороне покупателя все предельно просто – даже с материнским капиталом все, что вам нужно, это во время оформления сделки или в течении полугода после этого предоставить в собственность ребенка его долю.

Преимущественное право выкупа

Долевое владение квартиры, которая продается, может немного усложнить саму процедуру. В таком случае сделка не будет реализована до того, как все долевые владельцы не будут оповещены о ней.

Более высокое место в списке приоритетов занимают те владельцы долей, которые имеют преимущественное право выкупа. В случае выставления квартиры на продажу сначала они получат право выкупить доступные к покупке доли, и только в случае их отказа можно будет приступить к полноценной продаже.

Все будет работать в следующем порядке:

• владелец доли, которая выставляется на продажу, заявляет об этом и устанавливает условия, по которым готов передать права на свою собственность;
• о доступности доли сообщают всем остальным долевым владельцам квартиры – у них будет преимущественное право выкупа, если они могут выполнить условия продавца;
• на принятие решения остальным владельцам выделяется 30 календарных дней;
• отсутствие ответа будет расцениваться, как отказ от возможности использовать преимущественное право выкупа. Причины отказа, если именно таким было решение других собственников, не играет никакой роли – их может не устраивать цена или же просто они могут быть не заинтересованы в покупке других долей.

Если владелец доли, выставленной на продажу, не будет следовать данному порядку – сделку в будущем могут признать недействительной и просто отменить. Еще неприятнее будет ситуация, если в судебном процессе заденут интересы ребенка.

Появление права собственности у несовершеннолетних

Если по документам владельцем квартиры выступает несовершеннолетний, вам сначала нужно убедиться в том, что его права на собственность являются законными. Квартира может оказаться в собственности несовершеннолетнего ребенка по одной из причин:

• получение наследства. В этой ситуации ребенок должен входить в число лиц, которые имеют приоритет при получении наследства. Также подойдет вариант с передачей прав на квартиру через завещание. Подтвердить это может нотариус, который выдает свидетельство о наследовании;
• квартира была подарена. Дарственную можно оформить на ребенка, но сам он не сможет получить права собственности. От его имени это должен сделать представитель (обычно официальный опекун или просто родитель). Подтвердить это можно при помощи выписки из ЕГРН или заверенной копии договора дарения;
• квартира была приватизирована. Долевая собственность возникает очень часто во время приватизации квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, ведь они тоже должны участвовать в процессе. В этом случае также достаточно простой выписки из ЕГРН;
• договор купли-продажи на возмездной основе. У таких договоров есть своя последовательность обязательных процедур. Встречаются они редко, но несоблюдение обусловленного законом порядка обычно приводит к тому, что сделку признают недействительной. В качестве подтверждающих документов снова понадобится справа из Росреестра, вместо которой подойдет и копия договора купли-продажи с предыдущим владельцем квартиры;
• квартира покупалась с материнским капиталом. Это одна из самых сложных ситуаций. При покупке недвижимости с материнским капиталом все члены семьи должны получить доли, размер которых является произвольным и определяется на усмотрение родителей. Продавец должен сначала получить разрешение на продажу доли несовершеннолетнего ребенка, без которого сделка будет прервана. Со стороны покупателя стоит убедиться в том, что объект недвижимости не будет нести за собой дополнительный груз – возможные обременяющие условия в виде невыплаченного кредита или претензий со стороны других владельцев.

Если вы покупатель квартиры и у вас возникли сомнения или подозрения по любому из пунктов – не спешите с заключением сделки. Сначала более детально изучите все обстоятельства и условия. Квартиру стоит покупать лишь в том случае, если с ней вы не получите ряд дополнительных проблем, ведь некоторые из них могут привести к аннулированию сделки.

Если вторая сторона – недееспособное лицо

В некоторых ситуациях владелец квартиры признается недееспособным лицом. В таком случае его интересы защищают официальные представители, которые должны иметь полномочия на продажу квартиры.

В целом ситуация сильно похожа на ту, в которой участвуют дети, ведь они с правовой точки зрения также являются недееспособными. Если говорить о покупателе, то вам нужно только убедиться в том, что представители настоящего владельца действительно имеют необходимые для проведения сделки полномочия.

Когда представитель не нужен

Не любой несовершеннолетний является ребенком. По закону представитель в обязательном порядке должен быть лишь в том случае, если ребенку еще не исполнилось 14 лет. В период с 14 до 18 лет дети уже начинают участвовать в проведении сделок, которые связаны с их имуществом.

В таком случае родители при подписании договора должны будут предоставить письменное согласие всех несовершеннолетних совладельцев 14-18 лет. Более того, подобный документ нужно заверить у нотариуса, без регистрации которого бумага не будет иметь никакой силы.

Несовершеннолетний ребенок в 16 лет может получить дополнительные права и возможности. Такой человек получает статус эмансипированного – может самостоятельно принимать решения, которые касаются его имущества.

Такие права ребенку может дать суд или попечительные органы. Ребенок может сам распоряжаться своими активами и уже не нуждается в официальном представителе. Получить подобный статус можно, если ребенок официально трудоустроен или является ИП.

Регистрация в квартире детей

По закону граждане РФ должны иметь регистрацию, которая привязывается к их ПМЖ. Место регистрации детей в возрасте до 18 лет напрямую зависит от того, где зарегистрированы и проживают их родители. Другими словами, в квартире, которую вы покупаете, могут быть зарегистрированы несовершеннолетние, даже если они не являются ее владельцами.

Обычно проблем с такими сделками быть не должно. Все потому, что при продаже владелец теряет все права на свою недвижимость, вместе с этим он и все зарегистрированные там члены его семьи теряют право проживать в этой собственности. На основании этого теряется регистрация.

Вы же получаете полностью чистую квартиру, в которой не будет прописан никто. Сложнее будет ситуация в одном из следующих случаев:

• у родителей несовершеннолетнего и у него самого нет никакого другого жилья, где ребенок может получить регистрацию. В таком случае родителям ребенка нужно обратиться в органы опеки для того, чтобы те предоставили им письменное разрешение, без которого сделку не одобрят;
• если у ребенка есть исключительное право на проживание. Получить его можно в разных ситуациях, одной из которых является особый пункт завещания. Человек с такими правами, даже несовершеннолетний, не может быть выселен из своей недвижимости без его же согласия, которое до 14 лет чисто технически получить нельзя.

Покупка квартиры с материнским капиталом

При рождении второго и последующих детей государство предоставляет в распоряжение родителей материнский капитал, который может быть направлен на улучшение жилищной ситуации, в нашем случае – покупку квартиры.

[attention type=green]Материнский капитал, по сути, выделяется на детей, а потому при его использовании их права особенно тщательно защищаются. Обязательным условием при покупке квартиры таким способом является предоставление долей всем членам семьи.[/attention]

В итоге может сложиться ситуация, что родители при покупке квартиры ребенку его долю так и не выделили, ведь на эту процедуру нет строгих временных ограничений. Потом сам ребенок или его представители могут через суд потребовать предоставить ему его долю, которая полагается по закону.

Требованием может быть, как жилплощадь, так и ее денежный эквивалент. Самое неприятное в таком случае то, что вы не можете быть на 100% уверенны при заключении сделки в том, что подобное не произойдет. Поэтому стоит избегать сделок по покупке квартиры, в которых был задействован материнский капитал.

Признание сделки недействительной

Сильнее всего от правильного процесса покупки и оформления всех документов зависит покупатель. После того, как со всеми формальностями вы разберетесь и получите право собственности на недвижимость, все еще есть возможность того, что квартиру у вас попытается отобрать бывший владелец или заинтересованное в этом лицо.

Происходит это через аннуляцию договора, по которому вы получили права на квартиру. Чаще всего такое случается из-за серьезных проблем в самих документах, которые участвовали в заключении договора купли-продажи.

Из самых популярных причин можно выделить:

• документы были подписаны лицами, которые не имели на это прав. Речь идет о несовершеннолетних или же представителях, которые не имеют полномочий в подобных сделках;
• сделка проводилась без письменного соглашения несовершеннолетних 14-18 лет;
• в списке документов не было разрешения от органов опеки, которые в конкретном случае считаются обязательными;
• на любого из участников сделки в процессе было оказано давление морального или физического характера, что вынудило их подписать договор;
• один из участников сделки на момент подписания бумаг был признан недееспособным или не отвечающим за свои поступки, не осознающий их;
• предписания органов опеки были проигнорированы или не были исполнены в полной мере. Например, если родители ребенка взяли на себя обязательства приобрести вместо проданной квартиры новое имущество, где ребенку снова будет выделена доля. При таком варианте есть вероятность того, что органы опеки оспорят сделку и признают ее недействительной.

Независимо от ситуации, признание сделки недействительной обычно приводит к тому, что вы, как покупатель, должны будете вернуть имущество обратно в распоряжение продавца, а он обязан вернуть все финансовые средства, которые были уплачены за квартиру. Вариант, когда у вас просто потребуют обратно имущество без какого-либо возмещения ваших расходов, является практически невозможным.

Процедура подписания договора

Обычно последовательность выглядит следующим образом:

• все участники сделки совместно занимаются подготовкой договора купли-продажи. Обговариваются условия передачи прав собственности, цена, сроки. После завершения переговоров должно быть три идентичных экземпляра договора купли-продажи;
• стороны подготавливают сопроводительные документы. Обычно вся дополнительная документация собирается продавцом, покупатель должен быть просто готов получить права на квартиру после проведения оплаты;
• стороны обращаются к нотариусу для проверки сделки и общего пакета документов;
• оплачивается государственная пошлина. Ее может оплатить одна из сторон, также ее сумма может быть разделена по договоренности;
• у нотариуса проводится подписание сделки;
• нотариус регистрирует сделку и начинает заниматься последующим оформлением документов.

Сумма и способ расчета между сторонами определяется еще на стадии составления документа и четко прописывается в нем. Если оплата проводится в безналичной форме, продавец должен будет приложить к договору реквизиты счета, на который нужно будет переводить средства.

Подготовка документов

В пакет сопроводительной документации могут входить:

• копии паспорта или свидетельства о рождении всех лиц, которые участвуют в сделке;
• документы на квартиру;
• доверенность, если в ней есть необходимость;
• выписки из органов опеки;
• акт приема-передачи квартиры в собственность покупателем;
• квитанции об оплате.

Затраты на сделку

Оформление документов при купле-продаже квартиры в Российской Федерации сопровождается определенными затратами. Помимо расходов на саму покупку квартиры, будут затраты, которые касаются обеих сторон. Речь идет о госпошлине, услугах нотариуса и затратах на техническую документацию.

Первой статьей расходов будет государственная пошлина, которая распространяется на подобные сделки. Ее размер, по закону, составляет 0,5% от общей стоимости объекта недвижимости, однако не может превышать 2 тысячи рублей. Также госпошлина не может быть меньше 300 рублей. В целом практически всегда приходиться платить именно 2 тысячи рублей. Госпошлину может взять на себя одна из сторон или же ее можно разделить между покупателем и продавцом.

Далее идут расходы на нотариуса. В отличии от получения наследства, здесь действует фиксированная ставка, которая может немного меняться в зависимости от региона. Например, в Москве за услуги нотариуса в такой ситуации нужно будет заплатить порядка 6 тысяч рублей.

Техническая документация идет отдельно. Обычно это документы, которые нужно подготовить продавцу, вроде технического паспорта на квартиру из БТИ и так далее. Подобные документы оплачивает продавец, ведь их подготовка прямого отношения к сделке не имеет.

Любые финансовые расходы, связанные с данной сделкой, не касаются несовершеннолетних детей. Более того, в зависимости от их доли в сделке, необходимые для уплаты суммы могут быть уменьшены.

Образец договора с участием детей

Договор купли-продажи, который предусматривает участие детей, можно найти в готовой форме. Подобный образец содержит места для дополнительных документов или условий, которые вы хотите включить в сделку.

Если такой вариант вас не устраивает, можно составить договор самостоятельно. В таком случае вам нужно позаботиться о том, чтобы в нем были следующие пункты:

• дата подписания договора;
• личные данные всех участников сделки, причем как активных, так и тех, которые имеют представительство;
• объект договора – все основные данные на квартиру;
• сумма сделки и описание процедуры расчета. Здесь будут сроки оплаты, форма оплаты и другие детали, которые касаются данного вопроса;
• условия передачи прав собственности на квартиру;
• полный перечень обязанностей каждой из сторон;
• процедуры, которые будут применены к любой из сторон в случае нарушения условий договора;
• порядок решения конфликтов и спорных ситуаций, которые возникли во время оформления договора или после этого.

В конце договора обе стороны ставят свои подписи вместе с датой подписания договора.

[attention type=yellow]Скачать образец договора.doc[/attention]

Действия после подписания договора

На подписании договора купли-продажи все не заканчивается. Окончательным шагом является оформление документов в Росреестре, по которым вы становитесь новым владельцем квартиры.

Произойти это может только после выплаты необходимых финансовых средств за квартиру со стороны покупателя. После этого можно обращаться за регистрацией документов.

Сделать это можно либо через государственный реестр, который занимается этими вопросами, либо через отделение многофункционального центра, который также уполномочен решать такие проблемы. За переоформление документов также нужно будет заплатить госпошлину.

В этой процедуре обязаны участвовать обе стороны – продавец, который передает права на квартиру, и покупатель, который их получает. После этого понадобится определенное время, пока на ваше имя оформят документы с правом на собственность. В среднем на эту процедуру уходит до 2 месяцев. После того, как вы получите соответствующие выписки из ЕГРН, объект переходит в ваше полное распоряжение. Время владения квартирой начинается с момента получения этих документов.