Как правильно узаконить самовольную постройку

Действующее законодательство страны направлено на принятие мер по предотвращению самовольного строительства. В целях легализации самостроя государство предоставляет собственникам право юридической защиты на владение недвижимым имуществом. Владельцу неоформленных в должном порядке сооружений надо знать, как узаконить самовольную постройку, чтобы выполнить согласование с большим количеством инстанций на приведение к соответствию определенным нормам недвижимости на земельном участке. В противном случае, когда строительство произведено без соблюдения законодательных правил, возникают серьезные проблемы с юридическим оформлением собственности.

Проведение процедуры легализации с оформлением всего пакета документов предоставляет владельцу способ избежать риска получения штрафов, требований на снос незаконно построенного жилья и дает право на владение имуществом в полной мере.

Что такое самовольная постройка

К объектам самовольно построенных на земельных участках, относят:

• не получившие разрешение и должным образом не оформленные в собственность;
• имеющие разрешение на строительство, но с допуском нарушений правил или когда цели применения строения не соответствуют объявленному назначению;
• постройки, при возведении которых допущены нарушения норм градостроительства или не получившие одобрение застройки в надзорных органах.

Самовольными постройками или так называемым самостроем считают любые строения, возведение которых несогласованно с муниципальной администрацией населенного пункта, где они находятся.

Важно! Возведение самостроя приводит к нарушению узаконивания собственности и к лишению владельца юридического права распоряжения недвижимостью.Проблем можно избежать при условии своевременного оформления имущественного права в рамках закона.

Каким условиям должен отвечать самострой для узаконивания

До 2018 года любой самострой подлежал ликвидации. Законодатель, введенными изменениями в ФЗ за № 339 от 03.08.2018 года, ослабил требования по сносу. На владельца, имеющего самовольно возведенные строения возложены обязанности:

• привести сооруженные постройки в соответствие с нормами землепользования;
• оформить документацию по существующему плану территории, а параметры постройки согласно техническим требованиям.

Для сохранения объекта незаконного строительства от сноса владельцу потребуется:

• оформить соответствующую проектную документацию недвижимости с выданным экспертным заключением, иметь градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• получить разрешения на строительство жилого или дачного дома;
• заказать технические планы межевания участка;
• иметь заключение санитарно-эпидемиологической службы (СЭС), отдела государственного пожарного надзора (ОГПН) и иных государственных ведомств (при необходимости);
• получить технические условия (ТУ), согласованные в региональных инстанциях;
• предоставить планы проведение коммуникационных систем водоснабжения (холодного и горячего) и газификации, а также схемы электроснабжения и отопления.

При этом лицо, осуществляющее самовольную постройку на земельном участке, должно обладать:

• имущественным правом на надел земли, на котором стоит строение;
• получить кадастровое свидетельство для применения выделенного участка под производство строительных работ;
• построенные на участке сооружения не должны ущемлять предусмотренные законом права прочих граждан, не угрожать жизни и здоровью населению.

Муниципальная администрация местного самоуправления не имеет право выносить решение о сносе незаконной постройки в тех случаях, когда:

• право собственности владелец зарегистрировал в Росреестре с оформлением ЕГРН;
• документация объекта исполнена в соответствии с введенными законными нормами;
• судом удовлетворены исковые требования об отказе в ликвидации самостроя.

Важно! Для легализации незаконного строительства в Москве и Санкт-Петербурге применяются различные регламенты, позволяющие сохранить объекты от сноса, но оформление ГПЗУ в ЕГРН заполняются по однотипному, узаконенному образцу.

Способы узаконивания самовольной постройки

Граждане, поставившие цель, как узаконить строительство дома на собственном участке, могут уладить проблему легализации недвижимости двумя способами:

1. Путем выполнения утвержденного административного порядка увязки нелегальной постройки в соответствии с законодательными требованиями.
2. Через оформление иска в судебные органы с вынесением постановления суда о подтверждении законных прав на объект недвижимости.

Внимание! Администрация местного органа власти не имеет право выдавать постановление в отношении незаконных построек в тех случаях, когда они находятся на землях, не относящихся к государственной или региональной собственности. Исключение составляют эпизоды, когда ликвидация необходима, если строения несут угрозу жизнеобеспечению населения.

Получение разрешения на строительство или реконструкцию

Чтобы получить разрешительные документы на незаконную постройку на земельном участке надо знать, как можно зарегистрировать недвижимость.

Право для легализации недвижимости предоставляется:

• собственнику земли или лицу, получившему право ее арендовать при соблюдении определенных условий землепользования;
• когда тип строения соответствует заявленному назначению земельного участка;
• когда недвижимость по своим техническим характеристикам не выходит за рамки ограничения согласно плану территории;
• если при возведении строения были соблюдены права иных граждан и отсутствует угроза их безопасности.

Для получения разрешения на строительство, собственнику предстоит выполнить ряд официальных действий.

Справка. Согласно постановлению № 234-ПП, право на ведение реестра всех обнаруженных незаконно построенных объектов и легализация самостроя в Москве, поручено специальной городской комиссии с правом оценки строений площадью до 1500 кв.м.

Для решения вопроса на получение разрешения, собственнику необходимо написать заявление в МФЦ или передать через “Единое окно”, о выдаче ГПЗУ по конкретной территории, где размещена недвижимость. По предоставленному ГПЗУ владелец выполняет проектную план-схему площади участка с нанесением месторасположения всех построенных объектов.

Готовый чертеж участка, с ранее полученным ГПЗУ возвращает в МФЦ для оформления разрешения. Полученный правовой документ, предоставляет возможность собственнику легализировать самострой.

Важно! Если комиссия принимает положительное решение, то данные о нелегальной недвижимости удаляются из реестра по самострою, а владелец оформляет право собственности. Когда получен отказ на получение разрешения, то узаконить самовольное строение поможет судебное решение.

По суду

Собственник недвижимости может в судебном порядке достичь признания своих прав на имущество, а также добиться отмены неправомочных решений комиссии муниципальной администрации.

До подачи иска владелец начинает досудебный порядок согласований для легализации незаконных строений в местных органах самоуправления. В случаях необоснованного отказа заявитель, собирает необходимый пакет документов и подает прошение на рассмотрение дела в суде.

От расположения в регионе, статуса оспариваемого объекта, его имущественной стоимости зависит место подачи иска:

1. Для имущества, оцениваемого до 50 тыс. руб, дело рассматривается в мировом суде;
2. Для имущества, оцениваемого боле 50 тыс. руб, рассмотрение проблемы принимает районный суд.

Для легализации самостроя необходимо подать исковое заявление суд и предоставить пакет документов для сторон процесса:

• заявление истца с приложением копии паспорта, удостоверяющего личность владельца недвижимости;
• выписка ЕГРН или договор арендатора для подтверждения прав на землю;
• ГПЗУ для составления план-схемы земельного надела;
• схему (чертеж) участка с нанесением всех существующих капитальных строений ИЖС;
• справки местных надзорных органов об отсутствии при строительстве объекта отступления от СНиПов и строение не несет опасности для жизнеобеспечения, не вызывает ущемление прав граждан;
• заключение административной комиссии с обоснованием и указанием причин отказа;
• квитанцию о погашении госпошлины с приложением оценочного расчета, на основании которого составлена государственная пошлина.

В тексте иска заявитель указывает степень принадлежности участка: приватизирован или взят долгосрочную аренду (с приложением кадастрового свидетельства). Дает техническое описание строения с отметкой его расположения на плане.

Далее указывается период времени возведения объекта, какими силами осуществлялось строительство. Если привлекались подрядные организации, то прикладывают копии договоров. При выполнении работ своими силами, прилагают чеки с квитанциями закупок.

В исковом заявлении в качестве ответчика указывают административную комиссию местного органа власти, принявшее решение об отказе признать легитимность спорного объекта.

Судебная практика показывает, что в ходе заседания выслушивают доводы сторон, изучают представленные документы и на основание оценки всех аргументов, не противоречащих законодательству, выносят судебное постановление.

Важно! При одобрении легализации объекта, постановление суда вместе с пакетом документов передается в МФЦ для дальнейшего оформления и регистрации собственности в Росреестре.

В каких случаях самовольную постройку могут снести

Решение о сносе самовольно построенных сооружений или приведение в соответствие согласно строительным правилам и нормам после реконструкции постановляет суд.

При отдельных обстоятельствах, такие права по сносу могут рассматривать административные органы муниципального района, если рассматриваемый нелегальный объект находится на участке в пределах территориальной зоны.

Принять решение о сносе органы местной связи могут после изучения признаков незаконного строительства объекта. К ним относятся:

• отсутствие документов подтверждающих право владения объектом на момент начала строительства;
• строительство объекта произведено на земельном участке, для которого нет разрешения на постройку такого рода и вида сооружений;
• расположение объекта создает ситуацию опасности жизнеобеспечения граждан и подвергает риску их здоровье;
• строение размещено с нарушением прав других собственников.

Важно! Объект не признается самостроем, даже если он построен с нарушением установленных в законе ограничений в том случае, если владелец сооружения не мог знать о действии указанных запретов, касающихся его земельного участка.

Ответственность и штрафы за самострой

За незаконный самострой законодательством предусмотрена ответственность собственника в виде штрафов и выдачи предписаний о сносе. Владелец объекта или лицо на чьем участке построено нелегальное строение обязан сломать сооружения за свой счет.

Самовольно построенный объект сносят не сразу, для легализации устанавливают срок продолжительностью от 3 месяцев до 3 лет. За этот период владелец принимает меры по устранению допущенных несоответствий и регистрацию объекта в Росреестре.

За самовольное возведение сооружений собственник несет административную ответственность согласно ст. 9.5 КоАП РФ в виде санкций. Размер штрафа зависит от статуса нарушителя:

• для физических лиц (частников) владельцев нелегальной постройки установлен тариф в размере от 2 до 2.5 тыс. руб.;
• для индивидуальных предпринимателей (ИП) санкции — от 20 до 50 тыс. руб.;
• для коммерческих предприятий штрафы в зависимости от вида деятельности составляют от 500 тыс. руб. до 1 млн руб.

Важно! За возведение нелегальных строений индивидуальным предпринимателям и коммерческим организациям в особых случаях выписывают административное предписание о приостановление сроком до 90 суток производственной деятельности.

Заключение

Чтобы избежать ответственности за нелегальное строительство, собственникам выгодно исполнять установленные законом требования со своевременной регистрацией объектов.

Перед началом строительства полезно изучить положения строительного ГК, трактующие, к чему может привести незаконная постройка на земельном участке.