Земля с разрешенным использованием под ИЖС, что это за участок

Законодательство РФ разделяет участки в границах территории страны на различные типы и категории, в зависимости от возможности их целевого использования. Одной из разновидностей земельного надела является ИЖС участок – это земля, предназначенная для возведения жилого строения с возможностью использования под единоличное проживание.

Участок под ИЖС — это

ИЖС участок – это аббревиатура (сокращение), указывающая на разрешенное использование земли (целевое назначение). Под участками индивидуальной жилищной застройки понимается земля, на которой уже имеется или планируется возведение объекта недвижимости, относящегося к жилому фонду для единоличной эксплуатации одной семьей. Применение в целях строительства земельного надела, носящего название ИЖС, возможно только при нахождении его на территории с отнесением ее кадастровыми специалистами к категории «земли населенных пунктов».

Отличительные признаки ИЖС земли

В соответствии с градостроительными нормами вид земельных наделов, называемых ИЖС, это участки, использование которых разрешено под возведение следующих объектов жилой недвижимости:

• зданий индивидуального типа;
• строений хозяйственного назначения и сооружений для бытового обслуживания проживающих лиц (баня, погреб, гараж, мастерская и др.).

При этом главной отличительной характеристикой земли ИЖС от ЛПХ (для ведения хозяйства подсобного назначения) – это запрет разведения и содержания на участке сельхоз скота и птицы. Кроме того участки, предназначенные для жилой застройки, категорически нельзя использовать в коммерческих целях (для размещения магазина, мини-гостиницы, хостела).

Для ИЖС характерно выделение участка исключительно в границах (либо в непосредственной близости от них) административно-территориальных образований — населенных пунктов. В документах на участки такого вида обязательно должно быть указано целевое назначение земли — для ИЖС. В противном случае дом или другая постройка могут быть признаны незаконными. Сам объект жилой недвижимости должен иметь соответствующее расположение относительно других объектов:

1. Минимальное расстояние 5 м. от красной линии улиц.
2. Расположение от 3-х м. до прохождения красной линии проездов.
3. От 3-х м. до соседних построек.

Важно! Если строительство жилого здания осуществлено на землях ИЖС, то такой недвижимый объект не может иметь статуса «многоквартирного дома».

ИЖС — это земля поселений, которая должна быть использована только для строительства объекта со следующими характеристиками:

• имеющего этажность не более 3-х;
• предназначенного для проживания индивидуальной семьи;
• иметь отдельно стоящее размещение от иных строений.

При строительстве на землях ИЖС следует учесть, что проект жилого здания должен быть разработан и утвержден специализированным юр. лицом, имеющим соответствующую лицензию на составление и оформление проектной документации, а также доступ СРО. Такой документ согласуется в установленном законом порядке с контролирующими органами местной власти путем оформления и выдачи разрешения на строительство. После введения объекта жилья, построенного на участке для индивидуальной застройки, в эксплуатацию, у его собственников возникает возможность оформить себе регистрацию по месту жительства (прописку) в данном жилом объекте.

Порядок оформления и отчуждения

Земли с использованием для строительства жилья в индивидуальном порядке легко могут участвовать в гражданском обороте, т.е. быть предметом купли-продажи, ипотеки (залога недвижимости), аренды, мены, дарения и иных сделок, не запрещенных ГК РФ.

В случае приобретения земли в целях ИЖС следует обратить особое внимание на следующие нюансы:

• надел с указанным разрешенным использованием, как правило, не может иметь площадь более 25 соток (такой размер характерен для участков, расположенных в сельской местности);
• единичный объект недвижимости ИЖС в городской черте не превышает размер 10-15 соток;
• для поселков городского типа выделяемая площадь земли для ИЖС составляет норматив от 15 до 20 соток.

Важно знать, что приведенные размеры являются примерными и наиболее распространенным в субъектах РФ. Местные власти наделены самостоятельными полномочиями по установлению максимальных и минимальных размеров земельных участков, выделяемых для индивидуального жилищного строительства в каждом конкретном регионе страны.

Правовой анализ кадастровых документов на землю под ИЖС должен указывать на отсутствие каких-либо ограничений в использовании участка, его обременений красными линиями (высоковольтных ЛЭП, газопроводов, ж/д путей), застройка в пределах которых запрещена законом.

В остальном сделки с оформлением земли с указанным использованием ничем не отличаются от иных категорий участков. Единственной особенностью можно считать выделение земли ИЖС в аренду для строительства. В указанном случае строительство должно начаться не позднее 3-5 лет с даты подписания арендного соглашения, иначе земля подлежит изъятию у арендатора. По окончании строительства и оформлении прав на дом у его владельца возникает право выкупа земли под домом по льготной стоимости в зависимости от давности ее использования.

Во многих субъектах РФ действуют программы по бесплатному предоставлению земельных участков для личного строительства гражданам, учтенным в качестве нуждающихся в улучшении условий их проживания, многодетным семьям и иным льготным категориям.

Почему ИЖС

Земельные участки ИЖС наделены многочисленными достоинствами, такими как:

• на участках ИЖС имеется возможность присвоения почтового адреса объекту и оформление прописки в виде штампа в паспорте по месту постоянного проживания;
• не существует правовых ограничений для строительства индивидуального жилого объекта;
• размещение земель ИЖС в границах населенных пунктов либо вблизи их территории (аул, село, городской округ, поселок) предоставляет доступ их владельцам к инфраструктуре (торговые павильоны, асфальтированные дороги, садики, школы, больницы, аптеки, почтовые отделения и др.), к беспрепятственному подключению к коммуникациям и инженерным сетям (электро- и газоснабжение, иногда центральные водоотведение и водопровод);
• имеется возможность оформления налогового вычета за строительство;
• возможность оформления участка в залог при ипотечном кредитовании;
• наличие федеральных и региональных программ поддержки строительства жилья на землях ИЖС, позволяющих гражданам получить в собственность жилье на льготных условиях.

При этом наличие множества положительных моментов земельные участки с разрешенным использованием для жилищного строительства имеют и ряд отрицательных качеств:

• высокие процентные ставки по земельному налогу;
• зачастую завышенная кадастровая стоимость земельных объектов;
• размеры таких участков ограничены региональным законодательством (каждый субъект устанавливает максимально возможную для выделения площадь, причем в более престижных для проживания местах такой норматив имеет более низкое значение и большую стоимость);
• запрет на организацию проживания двух (даже родственных) семей;
• для оформления земли в законное владение (регистрация права собственности в Росреестре) необходимо в течение срока от 3-х до 5-ти лет построить на ней жилье;
• в случае размещения на земле ИЖС объекта, не завершенного строительством, сроком более 10 лет налоговая ставка для такой земли возрастает более чем в 2 раза.

Вывод

И все же, несмотря на существование минусов, по статистке более 35% российских семей имеют в собственности индивидуальные жилые владения, расположенные на землях ИЖС, а остальное население страны мечтает приобрести в собственность такую землю.