Прежде чем начинать капитальный ремонт или строительство здания необходимо оформить пакет разрешительной документации, среди которой ГПЗУ является обязательным. Рассмотрим более подробно ГПЗУ, что это такое и каковы нововведения были утверждены с июля 2017 года. ГПЗУ – это градостроительный план земельного участка, в котором отражается его планировка и межевание. Без него не может обойтись ни одно возведение объекта любого назначения. На плане подробно наносятся все рядом стоящие здания, даже те, которые только планируется построить, а также указывается расположение подведённых коммуникаций. Такие сведения позволяют при планировании будущей застройки минимизировать риски и учесть её эстетичную составляющую градостроения.
Что такое ГПЗУ и каковы нововведения?
Почему так важно знать, что это такое ГПЗУ? Кроме того, что этот документ является разрешительным, он отражает расположение проходящих под землёй коммуникаций, трубопроводов. Исходя из этих сведений, складывается определённая картина, что разрешено делать, а что категорически запрещено. Необходимо также учитывать противопожарную безопасность, высотность застройки, глубину котлована и другие параметры. Ведь нарушение одного из правил может привести к обрушению здания и человеческим жертвам.
ГПЗУ хотя и не распространяется на дачные участки, но оформляется перед началом проектирования и выполнения всех работ. Ни один застройщик согласно законодательной базе не имеет права даже инвестировать строительство без ГПЗУ. Требования к земельному наделу:
- Должен находиться на кадастровом учёте.
- На него должны распространяться правила строительства и пользования.
- Обязательно наличие межевания и планировки.
Градплан включает все требуемые нормативы на строительство. Ни одно здание не может быть возведено без ГПЗУ, который регламентируется Градостроительным кодексом РФ по № 190-ФЗ от 29.12.2004, претерпевшим ряд изменений за весь период использования. Обязательное применение градостроительного плана позволяет упростить процесс согласования и решать основные проблемы до разработки проектной документации.
Изначально структура ГПЗУ определялась Приказом Минрегионразвития №207 от 10 мая 2011 года, в котором учитывались нюансы деятельности строительных организаций. ГПЗУ адаптирует возводимый объект к существующим реалиям и является способом применимости законодательных актов ГрК РФ на практике. Одновременно ГПЗУ отражает часть статей ГрК РФ, а именно ст.47, ст.48, ст.51, ст.53—55.
Необходимо знать! ГПЗУ не устанавливает прав собственности и обязанности. Документ содержит комплексную информацию о земельном наделе, которая хранится и учитывается при возведении сооружений на этом и соседних участках.
При отсутствии градостроительного плана государственную регистрацию для капитальных сооружений пройти будет невозможно. В Градостроительный кодекс согласно федеральному закону № 373-ФЗ были внесены корректировки. После нововведений ГПЗУ отражает кроме сведений по межеванию дополнительные данные, необходимые для проектирования и строительства зданий различного назначения. Информация действительна в течение трёх лет. Именно ГПЗУ предоставляется застройщиком для разработки проектов здания, а основанием служит договор с подрядчиком. Документ подготавливается специальным архитектурным отделом, а утверждается администрацией соответствующего уровня. Подготовка документа в течение месяца, а сам план выполняется бесплатно. Сведения, которые должен содержать этот документ, прописаны в Приказе Минстроя России №741 от 25.04.2017.
Основные составляющие
Особенности плана:
- Применимость плана осуществляется к объектам уже построенным или только планируемым для строительства, а также тем, где необходима реконструкция зданий.
- Все подготовительные работы сочетаются с документом межевания.
- В плане указываются пограничные зоны участка, отступы для строительства зданий и мест, запрещённых для размещения стационарных объектов.
- В ГПЗУ допустимо предоставлять информацию о разрешении деления участка на несколько наделов.
- Форма и вид плана установлены специальным органом исполнительной власти, назначенным Правительством РФ.
Оформление ГПЗУ строго регламентировано законом, и существуют разработанные стандарты, которые должны быть указаны в нём. Документ состоит их топографического плана с нанесёнными на него границами различных зон, и текстовой части, в которой подробно обосновываются условия использования участка. Также характеризуются разрешённые объекты для строительства на данной территории, предоставляются сведения, можно ли осуществлять его деление и т.д. То есть изучение ГПЗУ позволяет оценить перспективность застройки, её экономическую эффективность и определить границы межевания.
Как получить ГПЗУ?
Сегодня существуют различные многофункциональные центры, где можно заказать ГПЗУ. В небольших городах это может быть какой-либо орган самоуправления в местности расположения участка. Как правило, юридические лица заказывают документ в электронном виде, а физические – и в бумажном варианте, и электронном, в зависимости для каких именно целей он необходим. Заказывать документ имеют право только правообладатели земельных наделов, а именно арендаторы, собственники и землепользователи. Главное условие – участки должны находиться на кадастровом учёте.
Документ выглядит следующим образом:
Образец:
Подготовка плана сопровождается обработкой следующих сведений:
- Документов планирования и зонирования участка.
- Нормативов проектирования.
- Планировочной документацией.
- Сведений из кадастра недвижимости и информационной системе планирования.
- ТУ подключений к системам коммуникаций.
После подачи заявления администрация отправляет запрос о разработке техусловий для подключения необходимого здания в общую систему. Условия предоставления ТУ прописаны в ст. 48 ГрК РФ. Если в запросе не указывается цель использования документа, то организация выдаёт информацию по максимуму.
Срок правомочности документа
Важно знать, что вся представленная по запросу информация в ГПЗУ согласно ст. 57.3 пункта 10 ГрК РФ считается действительной только в течение трёх лет с момента выдачи. По истечении этого срока могут произойти глобальные изменения и сведения будут устаревшими. Если заявление подавалось до вступления в силу новых поправок, то следует пользоваться старыми положениями ГрК РФ. Подготовка и выдача документа осуществляются бесплатно (п.6 ст. 57.3).
В каком случае может последовать отказ выдать документ?
Согласно вышеуказанной статье отказ в выдаче ГПЗУ может последовать только в двух случаях, а именно если обратившееся лицо не является правообладателем надела земли, и на момент подачи заявления нет утверждённого плана территории. Документ будет выдан только после утверждённой планировки территории.
Перечень документов
Основными разрешительными документами для строительства являются:
- Документы на ЗУ, дающие право им распоряжаться.
- Утверждённый ГПЗУ.
- СПОЗУ с указанием места расположения объекта.
- Описание объекта по конфигурации, цветовому оформлению, расположению и др.
Необходимо понимать, что в зависимости от даты обращения используется старый или новый ГПЗУ.
Правовые коллизии
При утверждении ГПЗУ юридическую силу представленные сведения имеют только на момент формирования документа. Если в дальнейшем ситуация изменилась с другими объектами даже согласно плану, то информация может выглядеть недостоверной. Каждый объект взаимосвязан с другими зданиями, стоящими рядом. Любые изменения на одном участке естественно отражаются на возведении нового строения. Поэтому регулярно должны вноситься поправки в ГПЗУ. Не всегда выполняется данное условие, а иногда муниципалитет просто не успевает уведомить застройщика и приостанавливает строительство до момента коррекции утверждённого градостроительного плана.
Такие действия считаются неправомерными, и судебная практика имеет множество примеров разбирательств взаимных претензий застройщиков и муниципалитета. Суд чаще всего встаёт на сторону ответчика, которого заставляют вносить дополнения в уже утверждённый план участка, но обязательно объективно оценивает сложившуюся ситуацию.
Вывод
Подготовка и утверждение ГПЗУ для любого нового строения или реконструкции старого здания предъявляет высокие требования к соблюдению всех нормативных строительных документов. Малейшее нарушение в градостроительстве мгновенно может отразиться на последствиях. ГПЗУ выполняется строго в согласовании с инструкциями, и одновременно ход проводимых работ постоянно контролируется ответственными службами. Соблюдение всех правил обеспечивает необходимый уровень безопасности каждого здания.
